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别说买不起,你缺少买房的技术和眼光

发布于2019-08-02 编辑:房产编辑 阅读(2081)

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房子,已是当今时代无法回避的热点话题。20多年前商品房改革,让房屋成为有价值商品。除此之外,房子从始至终是人的刚需,只不过今天大城市房价高企,太多人抱怨买不起

2018年,最严限购限贷令发布并不断加码至今已过一年半。大量需求被强制锁死,照大佬们所希望,等不及资金的开发商和二手房东们早已开始降价和促销。除贷款利率依然高企,就现在看来对刚需族似乎出现不错的机遇。因为一旦政策或银根松绑,咳咳咳咳…

还不买,等涨价?

一、攒钱

就算现在是个好机会,你会再次强调自己没钱。当然不够现金作首付,又能有多少刚需够还不买呢?

资金要撇开买房讲,银监会严打首付贷现金一直是市场发展史上的难题,现金多干啥都好,但现金不够怎么办?

当然是借。凭自己的能力不足以胜任的时候,一定要善用别人的能力,不然你花时间精力社交到头来和肥宅有什么区别?

近在你身边的资金一直明码标价:成本4-5%信用卡;成本5-6%亲友借款;6-9%抵押贷;11-12%信用卡分期;12-15%临时拆借;14-18%无抵押贷;18-∞%高利贷

普通人用亲友借款一般就可解决大多数难题。因为中国人的优良传统之一是储蓄。你的父母、爷奶、叔伯、姨舅们,你家总会有家人或亲戚为自己留下可观的存款压箱底。他们没借给你只可能这三个原因:1.不知道你需要;2.利息太低;3.你信不过。信不过是人品问题无解。但如果是原因1,那你还薄着个脸皮当饭吃?

信用卡,消费贷就是向银行借款,凭征信批额度,都是借也没本质区别。不过卡和贷都是是精分科技树,要细心学习了解。资金的潜力看勤奋和技巧

还有就是买房

最后强调银监会严打首付贷

二、看房技巧

大乘经验

此前也有看房选房经验

但随着经历阅历的增长,发现以前的经验太过“小乘”  。而所谓大乘,那一定要有普世适用性

这是就一篇关于刚需买房的大乘经验。刚需族是独受政策光环独宠的幸运儿。政府压制房价,无不是给刚需争取时间,给了机会,就要抓住机会

刚需的本质,是希望在城市能有一个能住的家,本质是能住,所以刚需目标一开始就应该放在二手房。

新房夹带太多无效附加值,往往都不怎么笋。各类广告,看房大巴,花园绿道,精装交房无一不是和住本质无关的附加值。新房卖的是贵宾体验,新房是奢侈品,穷不配。

同理没有任何附加值的二手房才是刚需的第一目标。没错,你应该猜到就是你一直看不起的老破楼。陈旧的墙皮碎落,装修格局散发着时代的余晖,住的多是老年土著或体力劳动人民

你没有买的欲望,是因为你对价值一无所知。要知道只有这种房子才是剥离得只剩下本质的房屋,才没有多余的溢价,你的每一分钱才都都用来实现刚需的本质了。装修一点都不是事,四两的主系文章就是装修,装修到完美也花不了几平方房价,但装修后的效果天差地别,甚至胜过新房。

其次的选择是所谓有“缺陷”的房子,基本低于市价,是谓笋。缺陷不一定是房屋的缺陷(缺陷能够接受都是不错的选择),还有是产权的缺陷。比如一套房子涉及多个产权人,相互之间难扯难分不好沟通。只要不是无法沟通,都是可以将产权一层层剖开,计算协调解决,时间不会少花。但只要解开,你就能笋价拿下

刚需的第二目标才是改善。任何房屋的特点都明码标价,景观视野+5%,正南朝向+2%,通透大阳台+1%,精美装修+8%,小区花园+4%,名校学位+50% ...,每一项指标的改善都意味着真金白银。有产阶级才有资格谈改善


笋盘

看房200套,笋盘自现,这句是不变的真理。

笋就是值的意思,懂价值,才知笋。所以要不断看房打基础,建立城市片区,新旧的价值体系。

如果新上盘单价低于同片区普遍价格,这是广义上的笋

狭义上的笋要考虑房型,支付方式,评估价-贷款比例等等。成熟的市场一切交易条件都是帐上的数字,举个例子

片区单价一万。新上盘单价八千,笋不笋?当然笋,但业主要求全款还笋不笋?当然不笋,因为流动性锁死,买一错三,不值。当然也可以全款抵押,根据实际情况评估

不存在买市区不买郊区,买旧城不买新城,只要价格笋都值得买。笋是抗风险的第一要素。别说笋盘太远上班不方便,去租。


价格与价值

一个人想卖一个人想买,叫交易。一群人想卖一群人想买,于是有了市场。价值由市场决定,价格由业主拍脑袋自定。

大多数业主定价一般参考别人的卖价。啐,隔壁老王朝北的户型都卖九千,我这怎么也得卖一万。

也有业主看房天下,看安居客,报价七千多,那我卖八千吧。或者想想自己四千买的,都翻倍了,不图啥卖八千挺好了。又或者急用钱,挂八千急卖。以上如果房子价值九千,那这三种原因产生了笋盘

价值则是个严格的经济学名词,价值包含成本,附加值,还有泡沫。

成本好理解,建房要地,要钢筋水泥砖,要人工; 附加值包含学位加成,地段加成,居住舒适度加成等等之类; 泡沫则反映供需关系,供不应求时泡沫大,反之泡沫小。所以说只有供过于求且流动性充分才真有助于降房价

同一片区一般二手房有大量成交作基础,价值较为稳定可作估值参考,新房贵过1.2倍则不笋

三、买房

看房终究是为买房准备。买房其实没有技巧,必须一步一步脚踏实地去谈价格,签合同,贷款,交钱。但每一步都可以尽量做得更好,让交易更完美。

那么看到笋盘第一时间要联系房东谈价

心理战

谈价没有技巧,除非假设房东智商和经验值都比你低。但这一般情况不可能,因为谈价都是有产阶级负责碾压

从来就没有什么压价技巧,否则你学到了压价,房东也能学习反压价。你说户型朝向差,位置偏僻,房东起身就走,每天都是这样的客户太烦。一招绝杀,急的一定是你,因为你觉得两百套中它最笋。

谈价其实只有一招,就是让房东可怜和同情你

你应该把定金兑成现钞,毛边的旧币,厚厚的五打码在桌上两眼放星跟房东说房子你很有诚意,但你刚毕业没钱,父母体弱多病想接过来,弟弟还在念书,定金是你这两年攒的,首付还要借亲戚朋友,讲出泪花最佳

其次就是熬。熬的前提是房东很诚意卖,你很诚意买,最后看谈不拢的五千块尾数是房东先放手,还是你先松口

快刀

有些笋盘不能等,错过就是一辈子。笋盘必定建立在看房200套之后,一旦中介发现7折笋,才有胆识立刻约房东交定金锁单。

没错,不用看房。因为你对价值了若指掌,装修如何,带不带家具都不是事。因为比起房价那些不值钱

迟一步就可能被别人用同样的方式签走

合伙买房

尽了最大努力还是不够钱,可以考虑合伙买房。如果有和你一样同看好城市发展的亲朋好友,人品靠谱,愿意同在城市扎根,合伙买房自然值得商量。

就像合伙办公司,合作就要划分利益。房票贷款捆绑,视政策严格程度占8-12%,首付,月供都是数字,付多占多。装修,月租照市价。合同可以列得清清楚楚,合同期限至卖房交割,整一套合伙开公司的流程

合伙买房最大的难题是卖房决策,A想3年后卖,B觉得还不到时候。这时最好的办法是买断另一方股份,或者开始就约定卖出由A/B决定,或合作合同约定某时卖出

代持

刚需族一般用不上代持科技树。但如今政策使得交易成本剧增,减少交易次数 一可减缓税费资本流失,二可节约办理贷款等人力心力成本,百利少害

倘若有这样的机会,比如靠谱同事房多缺现金,可约定房屋实际转售予你,但不过户。就首付金额进行商议,此后月供由你承担,房由原房东代持至出售,或可至满二满五税费较低时进行过户。各环节签字画押,合同公证留痕

唯一的隐患是代持人反悔,人为利往。倘若反悔会导致很多麻烦,但很少情况会造成损失。因为法律以事实为依据。所以过程细节一定要通过合同记录清晰,保存完好。


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