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二手房“一房二卖”屡禁不止,中介该如何帮助客户规避风险?

发布于2020-02-21 分类:今日聚焦 编辑:房产编辑 阅读(512)

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房地产市场存在交易金额大、风险成本高的特性,所以对于购房客户而言,能够保障其规避风险的房产经纪人更值得信赖。

而中介交易中最常见的问题莫过于“一房两卖”,据相关统计百分之九十以上的一房二卖案件发生在二手房交易中,已经成为此种骗术的重灾区。

一房二卖会导致怎样的后果?

在大部分一房二卖的纠纷中,业主先和购房人A签订购房合同,而后利用拖延房源过户等流程漏洞,在短时间内又将房源卖给购房人B。

而房源只会被过户给其中一方,这导致其中一方会出现“财房两空”的境遇。

不仅如此,一些业主还会和一房二卖中的一方提前串通,例如购房人B在购得房源并过户后立刻将房源转手给他人,导致购房者A的追责、追房进一步上升。

甚至会涉及抵押贷款、其他途径的抵押高利贷,让这套房源彻底成为“烫手山芋”。

所以房产经纪人在确认购房客户签订买房协议或产权协议后,应协助其到登记机关申请预告登记,以防房源过户期间发生变故,为追讨事故房源保留依据。


一房二卖的具体特征

一些业主进行一房二卖时并不是有预谋的,而是在签署售房协议后遇到了出价更高的购房人,所以他们往往会通过毁约的形式中断过户流程。

具体表现包含将房屋更名到子女名下,再以子女的名义过户交易;或者是让产权共有人提出上诉,主张不同意售房,让前一份购房协议失效等等。

而这种操作会让业主的毁约成本极低,二手房市场本就存在一定价格浮动,同一处房源可能会有数十万的差价,这让一些业主对毁约这件事有恃无恐。

但是这里中介经纪人可以明确地告知购房客户,业主在一房二卖中如果出现恶劣行径,如拒不过户后将房源转卖、骗取购房客户首付款等,都已经涉嫌违法犯罪,等待业主的可能是刑事处罚而不是简单的民事处罚。


购房人如何保障自己的合法权益?

在一房二卖的纠纷诉讼中,法院不会简单根据先来后到的逻辑判决房源归属,而售房业主往往也会将购房首付款转移或挥霍一空。

这让购房人在提出诉讼后面临一个很难抉择的境遇:“自己到底应该要房还是要钱?

这里可以根据购房人的产权转移进度进行判断,在司法实践中,已经办理产权登记的购房人优先占有房源;均未办理产权登记但业主已向其交付房屋的,享有优先权等等。

所以房产经纪人如果遇到上述情况,应即时咨询法律顾问,为购房客户设计损失最小的解决方案,甚至可以根据相关规定让购房客户成功获得所购房源。


“中介服务”保驾护航

前文提到,为了规避一房二卖的风险,建议房产经纪人协助购房客户进行预告登记。

其实这已经是当下二手房交易环节中的常见流程,一流的中介企业还会在登记房源前就调查房源是否有抵押贷款、共有产权人是否知情等,并通过实勘的方式确保房源没有其他问题。

所以房产中介并不是简单地为购房客户提供房源,协助其完成二手房交易的中间人,而是为买卖房屋的双方享受到安全、高效的二手房交易服务。

如果说非要给房产经纪人的职能范围做一个定义,那么可以说“中介服务便是为二手房交易保驾护航、规避风险的卫士”。

文章来源:网络


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