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9月7日执行!合肥公积金新政:贷款年限提高至30年!

发布于2020-08-09 分类:今日聚焦 编辑:房产编辑 阅读(227)

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合肥发布重磅新政!贷款年限提高至30年,贷款次数婚后进行合并,贷款额度也进行了调整,安徽多地公积金政策升级!【买房咨询:17718147655(微信同号)

一、官方发布!合肥公积金出台新政!

8月7日,合肥公积金管理中心发布重磅新政!多项公积金贷款政策出现调整。


关于公积金的内容就不过多赘述,这次合肥公积金新政也是涉及到3个变化!

贷款额度实行与职工还款能力和缴存余额双挂钩

贷款额度在不高于我市规定的最高贷款额度内,按以下两种公式计算的低值确定实际贷款额度。

a:借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×还款能力系数×实际可贷年限。

b:借款人公积金账户缴存余额×缴存时间倍数+借款人配偶公积金账户缴存余额×缴存时间倍数。

连续缴存住房公积金在1年以内(含1年),缴存时间倍数为10倍;连续缴存住房公积金在1年以上2年以内(含2年),缴存时间倍数为15倍;连续缴存住房公积金2年以上,缴存时间倍数为20倍

账户缴存余额不足1万元的按1万元计算。当前“还贷能力系数”为0.5。

政策解读:体现公积金的差别化信贷政策的需要,在贷款额度按缴存余额一定倍数计算的同时,按缴存年限设定相应倍数,进一步体现缴存义务与贷款权利的匹配,提高制度设计的合理性,引导缴存单位及个人规范缴存住房公积金的主动性,促进住房公积金制度健康发展。


明确对婚姻状况变化后家庭贷款次数的认定

婚姻状况的变化不影响公积金贷款次数的认定,婚前公积金贷款次数在婚后合并记入家庭贷款次数,婚姻关系存续期间家庭的公积金贷款次数在婚姻关系结束后分别记入当事人贷款次数。

政策解读:根据建设部相关规定,不得对缴存职工家庭发放3次及以上住房公积金贷款。

目前,存在部分缴存职工家庭利用婚姻状况的变化达到超次数办理住房公积金贷款的苗头,为维护住房公积金贷款政策的公平性,防止职工家庭通过婚姻状况的变化规避“不得对缴存职工家庭发放3次及以上住房公积金贷款”的贷款政策规定,故明确婚姻状况变化后对家庭贷款次数的认定。

贷款最长期限从20年调整为30年

贷款最长期限调整为30年,且不得超过借款人法定退休年龄后5年。

政策解读:从我市当前房地产市场发展实际出发,将贷款最长期限由20年调整为30年。

经测算,在公积金贷款总额55万,还款方式为等额本息的情况下,住房贷款期限由20年延长为30年,每月还款额由3119元降为2393元,月均还款额减少近726元。

通过延长贷款期限即减轻借款人还贷压力,同时可降低贷款逾期风险的发生。

另外,本通知自2020年9月7日起执行。为保证政策的衔接,2020年8月8日前已办理网签备案的,仍按原政策执行;2020年9月7日(含)之后办理网签备案的,按新政策规定执行;过渡期内(2020年8月8日-9月6日)办理网签备案的,可自行选择。

二、三级预警!公积金个贷率超105%!

很多人会很奇怪,合肥公积金新政是基于什么情况之下出台的。其实,最关键的就是个贷率。

官方表示,近几年来,我市住房公积金个人住房贷款发放率(个贷率)持续高位运行,截止2020年6月,我市住房公积金个贷率为105.13%。

那么,个贷率超过105%又是一个什么样的情况呢?

根据去年底,合肥市出台的《住房公积金资金流动风险预警管理办法》中提到。


确定警戒标准的主要指标为:个贷率、资金净流量、收益率和收益承载量等,通过对以上指标的分析判断,确定三级预警等级,即一级预警、二级预警、三级预警。

当个贷率≥95%的时候,就已经达到了三级预警的高位,资金净流量继续为负数,融资贴息超过增值收益承载量。

当处于三级预警时可采取以下措施:

①启用调剂使用沉淀资金或银行授信贷款;

②使用超过贷款余额1%的贷款风险准备金;

③调整收紧住房公积金提取、贷款使用政策;

④暂停办理异地缴存职工家庭在本地购房申请贷款;

⑤启动“公转商”贴息贷款;

⑥条件允许的情况下,开展住房公积金资产证券化工作;

⑦实行贷款轮候制;

⑧做好对外信息发布和公告工作;

⑨个人公积金贷款上限调节系数为0.8。

我们可以发现,根据三级预警的措施,个人公积金贷款上限调节系数为0.8。

按照目前个人公积金最高可贷款45万元计算,三级预警的时候个人公积金贷款上限只有36万。

不过,通过这次的新政能看到,合肥并没有启动公积金贷款上限系数的调整。而是将贷款额度实行与职工还款能力和缴存余额双挂钩。

三、公积金贷款额度调整!最高不超55万

对于新政当中的贷款额度调整,我个人认为是一个相对收紧的政策,对还款能力和缴存余额较低的购房者来说,贷款额度会有下调。

我们看个例子:

例1:夫妻双方均正常缴存,缴存基数分别为1850,2000元,申请贷款时缴存余额分别为15000,5000元,连续缴存时间分别年2年以上和1年以内,借款人30岁。

(一)2020年8月8日前已办理新建商品房网签备案。

在8月8日以后申请贷款时,仍按原政策执行,按原方式计算实际贷款额度。(1850+2000)*0.5*12*20=462000元。

最终实际贷款额度为46.2万,贷款年限最长为20年。

(二)2020年9月7日(含)之后办理网签备案。

按新政策规定执行,以双挂钩计算的低值确定实际贷款额度。

a=(1850+2000)*0.5*12*30=693000元;

b=(15000*20+10000(不足1万按1万计算)*10)=400000元。

最后实际贷款额度为40万元,贷款年限最长为30年。


(三)过渡期内(2020年8月8日-9月6日)办理网签备案。申请贷款时,可结合自身实际,自行选择1、2两种情形确定实际贷款额度和贷款年限。

按原政策申请:实际贷款额度贷度为46.2万,贷款年限最长为20年。

按新政策申请:实际贷款额度为40万元,贷款年限最长为30年,需在9月7日以后申请贷款。

可以看到,新政之后你的贷款额度是有所下降的。不过,对于还款能力和缴存余额较高的购房者来说,新政还是利好的政策,因为它的贷款年限提高至30年了。

四、专家解读:合肥公积金新政适度放松

对于合肥这次的公积金新政,安徽楼市也咨询了合肥业内的一些专家大咖,看看他们是如何解读的!

1、安徽清源房地产研究院院长郭红兵

贷款年限的放松,应该是适应现在房地产价格较高的一种情况。目前合肥房价还是处在高位的,很多高层均价已经到了2万/㎡。而且现在首付比例又比较高,这样一来购房者贷款金额达到100万左右也是大概率事件。

另外,合肥公积金贷款的额度并不是特别高,而且贷款时间也不长,这样子的话,每个月还款单靠公积金肯定是不够的。

而把还贷的时间放长了以后,一方面公积金的每个月的还款额度要轻松一点,即使还是不能够覆盖的话,再加上商贷组合里面的商贷,这样子压力比较小。它还是为了解决买房人长期还贷压力所做的一项工作。

新政里面还有一些细的,比如说考虑到假离婚,或者是其它的情况,规定还是比较严格的。从这种严格的角度上来讲,还是体现了避免出现炒房,或者是投机性过热的情况发生。

2、万途营销总经理孙宜庆

首先,我觉得合肥不是唯一出台公积金政策放松的城市,通过这次的政策来看,应该有紧有松,但主要来说还是放松的。

原因也是跟今年受疫情影响有关,市场目前分化比较严重,尤其是下半年各个楼盘的销售压力还是比较大的,这跟合肥公积金新政的出台有很大关系。

最后,我觉得政策虽然稍微宽松,但市场也不要对这种政策抱有太多刺激楼市的幻想。

3、信和行华东区域总经理王祥

我认为合肥此次公积金新政,是在保持国家房地产政策宏观调控基调不变的情况下,灵活适度的政策调整。

首先,公积金贷款额度从20年调整到30年,一方面是针对刚需客户,减缓他们还房贷的压力。另一方面是因为今年的疫情再加汛情,其实每个工薪家庭的收入都会受到影响,所以我觉得这也是国家政策适度灵活的调整。

最后,对于夫妻双方这种贷款次数和贷款额度的调整,主要还是保持国家基本的房产调控政策不变,控制投资行为,或者过热的楼市现象。

五、楼市信号!安徽多城发布公积金新政

不仅是合肥,近一个月内安徽多城都有出台公积金调控新政!整体来看还是处于一个收紧的趋势。

1、阜阳二次申请公积金贷款首付5成

8月3日,阜阳市住房公积金管理中心发布《关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知》。


通知强调,阜阳市停止第三套房公积金贷款,二次申请首付不低于50%。

具体如下:

一、停止向购买第三套及以上住房的职工受理和发放住房公积金贷款。

二、缴存职工第二次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的,首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

对于二次申请公积金贷款的买房人来说,意味着首付比例和贷款利率双双上扬,买房成本随之增加!

另外,对于购置三套房停贷的政策,其实此前就已经通知过,这次只是重申并进一步细化。

2、二次申请公积金贷款首付3成

近日,芜湖市住房公积金管理中心发布《关于规范住房公积金使用政策有关问题的通知》,本公告涉及公积金提取和二次贷款等问题。


一、住房公积金缴存人在我市已办理住房公积金个人贷款的,在贷款结清前,借款人(含共同借款人)不得办理销户提取和异地转移转出业务,住房公积金个人账户余额应优先用于偿还住房公积金贷款。

二、第二次申请住房公积金个人贷款购买普通自住住房的,最低首付款比例为30%,贷款利率不得低于同期首次住房公积金个人贷款利率的1.1倍。

三、住房公积金个人贷款最短期限为1年。贷款发放1年后,借款人方可申请提前还款。

近期,安徽多城同时出台公积金新政绝不是偶然事件,说明了管理部门在积极关注房地产市场的发展趋势,下半年预计房地产市场的调控将会更加的严格,对于打算买房投资的购房者来说,收益也将会更低。

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